Minden braucht ein Profil: Immobilienexperte über die Entwicklung in der Innenstadt Monika Jäger Minden. Als Felix Schrader Ende der 90er Jahre als 21-Jähriger aus Minden wegzog, war hier die Einzelhandels-Welt noch in Ordnung. Die Obermarktpassage war voll am Netz, Karstadt bildete den Gegenpol am Wesertor, und zu dieser Zeit gab es auch Geschäfte mit einem gewissen Flair: der Plattenladen am Deichhof zum Beispiel, Doepner („Damals schon irgendwie verwunschen, ein Geschäft mit abgefahrenen Sachen, in dem man immer was entdecken konnte“), oder auch der Laden für englische Lebensmittel in der Simeonstraße. Heute ist Schrader Raumplaner und hat als Immobilien-Analyst Einzelhandel und Innenstädte im Blick. Rückblickend sagt er: „Im Nachhinein war auch damals die Passage schon eher dysfunktional, mit fehlenden Sichtbeziehungen, mäandernden Wegen und diesen niedrigen Decken, so dass man sich eher wie ein Höhlenforscher fühlte.“ Und dann die Rolltreppen – ein Flaschenhals. Hannover und Bielefeld waren zu dieser Zeit Sehnsuchtsorte, längst nicht so schnell und günstig zu erreichen wie heute, und die Mindener Kneipen- und Kinolandschaft war auch noch vielgestaltig. „Minden war immer Oberzentrum“, sagt Immobilienprofi Schrader. Doch im Laufe der Jahre habe die Zentralitätskennziffer deutlich abgenommen. 2015 lag sie noch bei 123, jetzt ist sie auf 114 gesunken. Fachfirmen wie MB Research oder auch Industrie- und Handelskammern errechnen diese Zahl nach einheitlichen Kriterien, sie soll etwas über die Attraktivität einer Stadt oder eines Standortes aussagen. Warenumsatz und Nachfrage sind dabei wichtige Berechnungsgrundlagen. In der Immobilienbranche gibt es allerdings noch einen weiteren Marker zur schnellen Orientierung: Einen Buchstaben, der die Attraktivität einer Stadt für Immobilieninvestoren beschreibt. Hamburg hat beispielsweise ein A. Minden – ein D. Und darunter? Darunter sind sozusagen die Nebenlagen der Immobilienwirtschaft, für die sich der Aufwand nicht lohnt, sie in das laufende Monitoring aufzunehmen. „Sie sind das Feld der lokalen Spezialisten.“ Ein D sei allerdings kein Anlass zur Panik, ein D gebe beispielsweise Projektentwicklern Orientierung. Wichtige Frage: Wie bedeutend ist eine Stadt für die Versorgung des Umlandes? Schraders Einschätzung: Mindens Zentralitätskennziffer sinkt schon seit Jahren, und im Vergleich mit anderen D-Städten ist sie unterdurchschnittlich. Damit steht Minden nicht allein. Überall leiden Innenstädte unter Internethandel und Digitalisierung. Und der Wettbewerb wird härter. Minden bekomme zum Beispiel zu spüren, dass in Hannover in den vergangenen 20 Jahren viel passiert sei: „Die haben sehr viel richtig gemacht.“ Und die niedersächsische Landeshauptstadt ist durch die S-Bahn deutlich näher an Minden herangerückt. Bielefeld ist unter anderem durch das Loom-Center noch mal ein attraktiveres Shopping-Ziel geworden. Auch die Filialisierung hat Minden voll erwischt – mit Shops, die auf den Massenmarkt zielen, und die es in jeder Stadt gibt. „Nischenangebote, das war noch nie eine Stärke von Minden.“ Und die Stadt habe nur teilweise mit den Veränderungen mitgezogen. Dass keine richtig großen Kaufhäuser mehr in der Stadt sind, hat die Problematik verschärft. „Wenn die großen Anbieter nicht da sind, funktionieren die Kleinen auch nicht. Das ist wie mit einem Wal, der die kleinen Putzerfische anzieht.“ Umsatz floss ab, weil Attraktivität verloren ging. Leuchtendes Positiv-Beispiel auf der anderen Seite: Hagemeyer. „Die werden unter den regionalen Platzhirschen regelmäßig wegen ihres tollen Ladenkonzeptes genannt.“ Was viele Geschäfte erst spät erkannt hätten: Die Position in der Mitte, der Versuch, allen etwas zu bieten, sei problematisch. „Kunden polarisieren sich zunehmend: Entweder Premium oder Discount.“ Das habe sich auch letztlich als Problem für Ketten wie Karstadt Galeria Kaufhof erwiesen. „Das Unentschiedene hat kein Wachstum generiert.“ Und wie wird Minden nun wieder für Investoren attraktiv? Vielleicht kann die Stadt von einer Entwicklung profitieren. Die Mieten und Grundstückskosten in A- und B-Städten sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Das mache auch C- und D-Städte für Investoren wieder interessanter. Dass Müller hierher gekommen sei, mit einem „sehr interessanten Konzept“, sei ein richtiger Schritt hin zu einer Innenstadt als funktionales Konstrukt. „Ich kann mir vorstellen, dass Müller für viele Kunden die Innenstadt attraktiver macht. In Teilen substituiert Müller ja die weggebrochenen Sortimente von Karstadt/Hertie.“Am Wesertor hingegen fehle die kritische Masse, um hier zu einem echten Anker zu werden. Auf der anderen Seite ist anzunehmen, dass durch die Corona-Krise die Schwächeren die Verlierer sein werden, in C- und D-Städten vor allem die Nebenlagen. Und darum, sagt Schrader, sei gerade jetzt die Obermarktpassage ein wichtiger Baustein – wenn sie denn gut genutzt und entwickelt wird. Sein Tipp: Misch-Nutzung mit zeitgemäßen Freizeitangeboten. „Der Event-Charakter nimmt zunehmend einen hohen Stellenwert ein.“ Minden brauche ein Profil, das den zunehmenden Kaufkraftabfluss ins Internet, nach Bielefeld, Hannover und vielleicht sogar Osnabrück aufhalten kann, mit Konzepten, die nachhaltig wirken. Allerdings warnt Schrader im gleichen Atemzug: Ein Patentrezept, das gibt es nicht. Für keine Stadt. Lesen Sie auch Neue Kieferorthopäden ziehen ins Martini Karree: Das tut sich gerade in der Mindener Innenstadt

Minden braucht ein Profil: Immobilienexperte über die Entwicklung in der Innenstadt

Minden. Als Felix Schrader Ende der 90er Jahre als 21-Jähriger aus Minden wegzog, war hier die Einzelhandels-Welt noch in Ordnung. Die Obermarktpassage war voll am Netz, Karstadt bildete den Gegenpol am Wesertor, und zu dieser Zeit gab es auch Geschäfte mit einem gewissen Flair: der Plattenladen am Deichhof zum Beispiel, Doepner („Damals schon irgendwie verwunschen, ein Geschäft mit abgefahrenen Sachen, in dem man immer was entdecken konnte“), oder auch der Laden für englische Lebensmittel in der Simeonstraße.

Müller macht die Innenstadt für viele Menschen interessanter, meint Immobilienexperte Felix Schrader. MT- - © Foto: Monika Jäger
Müller macht die Innenstadt für viele Menschen interessanter, meint Immobilienexperte Felix Schrader. MT- - © Foto: Monika Jäger

Heute ist Schrader Raumplaner und hat als Immobilien-Analyst Einzelhandel und Innenstädte im Blick. Rückblickend sagt er: „Im Nachhinein war auch damals die Passage schon eher dysfunktional, mit fehlenden Sichtbeziehungen, mäandernden Wegen und diesen niedrigen Decken, so dass man sich eher wie ein Höhlenforscher fühlte.“ Und dann die Rolltreppen – ein Flaschenhals. Hannover und Bielefeld waren zu dieser Zeit Sehnsuchtsorte, längst nicht so schnell und günstig zu erreichen wie heute, und die Mindener Kneipen- und Kinolandschaft war auch noch vielgestaltig.

„Minden war immer Oberzentrum“, sagt Immobilienprofi Schrader. Doch im Laufe der Jahre habe die Zentralitätskennziffer deutlich abgenommen. 2015 lag sie noch bei 123, jetzt ist sie auf 114 gesunken. Fachfirmen wie MB Research oder auch Industrie- und Handelskammern errechnen diese Zahl nach einheitlichen Kriterien, sie soll etwas über die Attraktivität einer Stadt oder eines Standortes aussagen. Warenumsatz und Nachfrage sind dabei wichtige Berechnungsgrundlagen.

In der Immobilienbranche gibt es allerdings noch einen weiteren Marker zur schnellen Orientierung: Einen Buchstaben, der die Attraktivität einer Stadt für Immobilieninvestoren beschreibt. Hamburg hat beispielsweise ein A. Minden – ein D. Und darunter? Darunter sind sozusagen die Nebenlagen der Immobilienwirtschaft, für die sich der Aufwand nicht lohnt, sie in das laufende Monitoring aufzunehmen. „Sie sind das Feld der lokalen Spezialisten.“

Ein D sei allerdings kein Anlass zur Panik, ein D gebe beispielsweise Projektentwicklern Orientierung. Wichtige Frage: Wie bedeutend ist eine Stadt für die Versorgung des Umlandes? Schraders Einschätzung: Mindens Zentralitätskennziffer sinkt schon seit Jahren, und im Vergleich mit anderen D-Städten ist sie unterdurchschnittlich.

Damit steht Minden nicht allein. Überall leiden Innenstädte unter Internethandel und Digitalisierung. Und der Wettbewerb wird härter. Minden bekomme zum Beispiel zu spüren, dass in Hannover in den vergangenen 20 Jahren viel passiert sei: „Die haben sehr viel richtig gemacht.“ Und die niedersächsische Landeshauptstadt ist durch die S-Bahn deutlich näher an Minden herangerückt. Bielefeld ist unter anderem durch das Loom-Center noch mal ein attraktiveres Shopping-Ziel geworden.

Auch die Filialisierung hat Minden voll erwischt – mit Shops, die auf den Massenmarkt zielen, und die es in jeder Stadt gibt. „Nischenangebote, das war noch nie eine Stärke von Minden.“ Und die Stadt habe nur teilweise mit den Veränderungen mitgezogen.

Dass keine richtig großen Kaufhäuser mehr in der Stadt sind, hat die Problematik verschärft. „Wenn die großen Anbieter nicht da sind, funktionieren die Kleinen auch nicht. Das ist wie mit einem Wal, der die kleinen Putzerfische anzieht.“ Umsatz floss ab, weil Attraktivität verloren ging. Leuchtendes Positiv-Beispiel auf der anderen Seite: Hagemeyer. „Die werden unter den regionalen Platzhirschen regelmäßig wegen ihres tollen Ladenkonzeptes genannt.“

Was viele Geschäfte erst spät erkannt hätten: Die Position in der Mitte, der Versuch, allen etwas zu bieten, sei problematisch. „Kunden polarisieren sich zunehmend: Entweder Premium oder Discount.“ Das habe sich auch letztlich als Problem für Ketten wie Karstadt Galeria Kaufhof erwiesen. „Das Unentschiedene hat kein Wachstum generiert.“

Und wie wird Minden nun wieder für Investoren attraktiv? Vielleicht kann die Stadt von einer Entwicklung profitieren. Die Mieten und Grundstückskosten in A- und B-Städten sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Das mache auch C- und D-Städte für Investoren wieder interessanter.

Dass Müller hierher gekommen sei, mit einem „sehr interessanten Konzept“, sei ein richtiger Schritt hin zu einer Innenstadt als funktionales Konstrukt. „Ich kann mir vorstellen, dass Müller für viele Kunden die Innenstadt attraktiver macht. In Teilen substituiert Müller ja die weggebrochenen Sortimente von Karstadt/Hertie.“Am Wesertor hingegen fehle die kritische Masse, um hier zu einem echten Anker zu werden.

Auf der anderen Seite ist anzunehmen, dass durch die Corona-Krise die Schwächeren die Verlierer sein werden, in C- und D-Städten vor allem die Nebenlagen.

Und darum, sagt Schrader, sei gerade jetzt die Obermarktpassage ein wichtiger Baustein – wenn sie denn gut genutzt und entwickelt wird. Sein Tipp: Misch-Nutzung mit zeitgemäßen Freizeitangeboten.

„Der Event-Charakter nimmt zunehmend einen hohen Stellenwert ein.“ Minden brauche ein Profil, das den zunehmenden Kaufkraftabfluss ins Internet, nach Bielefeld, Hannover und vielleicht sogar Osnabrück aufhalten kann, mit Konzepten, die nachhaltig wirken.

Allerdings warnt Schrader im gleichen Atemzug: Ein Patentrezept, das gibt es nicht.

Für keine Stadt.

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