Besuch beim Mieterverein: „Der Umgangston ist rauer geworden“

Sebastian Radermacher vom 03.04.2019, 00:09 Uhr | Lesezeit 8 Min.

Minden (mt). Es ist die Ruhe vor dem Sturm. Thorsten Bornemann betritt um kurz vor 14 Uhr sein Büro an der Königstraße 3. Er fährt den Computer hoch, überfliegt die eingegangenen E-Mails und wirft noch einen Blick in den Terminkalender. Elf Beratungen in den nächsten vier Stunden liegen vor ihm. Dazu kommen spontane telefonische und persönliche Anfragen.

Mieterverein: 700 laufende Akten – und der ?Beratungsbedarf nimmt weiter zu. - © Alex Lehn/mt

In wenigen Minuten beginnt die Sprechstunde des Mietervereins Minden und Umgebung. Seit 16 Jahren bietet Bornemann als Vorsitzender die Rechtsberatung für Mitglieder an. Der 54-jährige Anwalt aus Minden ist Ansprechpartner des Vereins bei allen Fragen rund um ein Mietverhältnis.

Zu Gast beim Vermieterverein: „Wir wollen keine Gerichtsverhandlung“

Von Sebastian Radermacher

Minden (mt). Der Mann ist nicht zum ersten Mal hier. Seit mehr als 30 Jahren ist er Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in der Mindener Nordstadt. „Und seitdem habe ich leider immer wieder Probleme mit einer Mieterin“, erzählt der Rentner. Er wartet darauf, dass sich die Eingangstür öffnet und die Rechtsberatung von Haus und Grund in den Räumen am Preußenring 38 beginnt. Gleich wird er Thorsten Post erzählen, wo diesmal der Schuh drückt. Letzterer ist seit 20 Jahren Geschäftsführer des Vereins in Minden, der Haus- und Wohnungsbesitzer bei allen Fragen zum Thema Eigentum berät.

Der Rentner hat folgendes Problem: In den vergangenen zehn Jahren hat er in dem besagten Mehrfamilienhaus zahlreiche Modernisierungen in Angriff genommen – von den Fenstern über die Fassade bis hin zum Treppenhaus, der Dämmung und dem Dach. Jetzt möchte er deshalb die monatliche Miete von 417 Euro um 100 Euro erhöhen. Doch die langjährige Mieterin lehnt dies ab. Als Reaktion schickt sie einen Brief vom Anwalt – wie so oft in der Vergangenheit.

Mit Blick auf die Gesetzeslage ist der Eigentümer mit der geplanten Mieterhöhung in einer schlechten Rechtsposition, erklärt Post. Denn der aktuell gültige Mietspiegel berücksichtige die genannten Modernisierungen nicht, da diese nicht über so einen langen Zeitraum hätten gestreckt werden dürfen. Das kann der Vermieter nicht nachvollziehen. „Obwohl ich 20.000 Euro investiere, darf ich die Miete nicht erhöhen – das kann doch nicht wahr sein“, schimpft er.

Er findet die Erhöhung berechtigt, zumal die Frau seit Jahren an mehreren Kosten nicht beteiligt werde, etwa am Anteil zur Grundsteuer. Das liegt am Uralt-Mietvertrag aus dem Jahr 1983, in dem einzelne Posten nicht detailliert aufgelistet sind. Dies moniert auch die Gegenseite: Der Anwalt bewertet die Nebenkostenabrechnung, die der Mieterin immerhin eine Rückzahlung von 400 Euro garantiert, als unwirksam. „Dabei hat die Frau diese Art der Abrechnung 1995 bereits akzeptiert“, sagt der Vermieter und legt das damalige Schriftstück vor.

Wie geht es nun weiter? Wie viele Briefe werden die Anwälte von Haus und Grund und der Gegenseite hin und her schreiben? Thorsten Post hat keine Lust auf wochenlangen Schriftwechsel. Er greift zum Telefonhörer und ruft den Anwalt der Mieterin an. Beide Seiten tauschen ihre Argumente aus. Post verteidigt die Mieterhöhung, der Anwalt moniert die Nebenkostenabrechnung. Dann schlägt der Haus-und-Grund-Geschäftsführer vor, die Miete um 50 statt 100 Euro zu erhöhen und es zunächst dabei zu belassen, auch wenn der neue Mietspiegel 2020 womöglich eine höhere Summe rechtfertigt. Beide Seiten wollen sich Gedanken machen und in einer Woche wieder telefonieren. Post ist optimistisch, dass die Mieterin das Angebot annehmen wird. „Dann hätten wir die Kuh vom Eis.“ Nach etwa 40 Minuten verlässt der Vermieter positiv gestimmt das Büro.

Widerstände gegen Mieterhöhungen ist eines der Hauptprobleme, mit denen Eigentümer Haus und Grund konfrontieren. Aber auch bei Betriebskostenabrechnungen, Eigenbedarfskündigungen oder fristlosen Kündigungen wegen nicht gezahlter Mieten werden die Experten des Vereins um Rat gefragt. Auch der Ärger mit sogenannten Messi-Mietern oder heruntergekommenen Wohnungen sei immer wieder Thema, sagt Post.

Das deckt sich mit Rückmeldungen, die die MT-Redaktion in den vergangenen Wochen erreichten. Mehrere Eigentümer aus Minden und Umgebung machten auf genau solche Probleme aufmerksam. Allgemeiner Tenor: Nicht alle Mieter sind schlecht, aber schwarze Schafe gibt es immer wieder. Diese Aussage kann Post nur bestätigen. Er schätzt, dass es in 70 Prozent aller Mietverhältnisse keinerlei Probleme gibt. Bei den restlichen 30 Prozent sind dann oft die Fachleute gefragt, um festgefahrene Probleme zu lösen. Grundsätzlich strebt auch Haus und Grund an, eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. „Und in vielen Fällen schaffen wir das“, sagt der Geschäftsführer.

Da es sich um eine offene Sprechstunde ohne Terminvereinbarung handelt, ist jede Beratung für Post und sein Team wie eine Wundertüte. „Jeder Tag ist anders. Ich weiß nicht, mit welchen Problemen die Menschen kommen“, erzählt er. 3.500 Mitglieder hat Haus und Grund, zehn bis 20 Anfragen gehen täglich ein, mehr als 1.000 Akten liegen im Schrank. Eine Mitgliedschaft kostet 60 Euro im Jahr. Ist es nicht belastend, wenn der ganze Arbeitstag sich ausschließlich darum dreht, sich mit dem Ärger anderer Menschen zu befassen? „Ganz und gar nicht“, sagt Post ohne Zögern. „Wir versuchen, diese Probleme zu lösen – und wenn wir das schaffen, ist das ein tolles Gefühl.“

Der Beratungsbedarf nimmt zu. Laut Post liegt das daran, dass der Alltag für Haus- und Wohnungseigentümer sowie private Vermieter einfach immer komplizierter geworden ist. „Um sich durch Rechtsvorschriften und nicht immer nachvollziehbaren Gerichtsurteile zu kämpfen, brauchen viele Eigentümer Unterstützung.“

Fachmännischen Rat benötigt auch der nächste Mann in der Sprechstunde. Er besitzt eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Minden, das einer Wohnungsbaugesellschaft gehört. Bereits seit Oktober 2018 ist die Klingel zu seiner Wohnung defekt. Für den Mann ist das ein riesiges Problem, da seine Frau auf einen Pflegedienst angewiesen ist, der aber meist vor verschlossener Tür steht. Der Eigentümer wird emotional, das Thema nimmt ihn mit. Für Post ist der Fall nicht neu. Zweimal hat er schon auf den Missstand aufmerksam gemacht, immer hieß es, der Fehler werde behoben. Doch getan hat sich nichts. „Das wird mir zu blöd“, sagt er. „Ich schreibe einen Brief und setze eine Frist von einer Woche zur Reparatur.“ Jetzt heißt es abwarten.

Der nächste Hilferuf kommt telefonisch. Eine Frau fordert von ihrer ehemaligen Mieterin Renovierungskosten von 1.000 Euro, da sie die Wohnung in einem nicht zumutbaren Zustand verlassen hatte, unter anderem sei sie völlig verqualmt gewesen. Eine Übergabe fand nicht statt, die Mieterin warf lediglich die Schlüssel in den Briefkasten. Und die Anwältin behauptet jetzt, dass die Frau überhaupt nicht rauchen würde.

Soll die Eigentümerin für 1.000 Euro vor Gericht ziehen? Darüber muss sie sich Gedanken machen. Ob die Gegenseite sich auf einen Vergleich einlässt? „Die Anwältin vielleicht, die Mieterin eher nicht“, schätzt Post. Womöglich kann er in diesem Fall kein positives Ergebnis erzielen. Aber auch das gehört zu seinem Job dazu. „Ich muss immer ehrlich sein und auch sagen, wenn es keine Aussicht auf Erfolg gibt.“

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Das Projekt ist eine Kooperation des Mindener Tageblattes mit Correctiv, dem ersten gemeinnützigen Recherchezentrum im deutschsprachigen Raum (correctiv.org).

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Ein junger Mindener, Mitte 30, kommt in den Raum. Er legt Bornemann eine Kopie der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 vor. Die geforderte Nachzahlung von 880 Euro für die 140-Quadratmeter-Wohnung hatte er überwiesen. Doch als er sich das Zahlenwerk genauer ansah, wurde er stutzig. „Das kann nicht stimmen“, meint er. Bornemann fällt sofort ein Fehler auf: Die Heizkosten wurden nach der Wohnfläche und nicht nach dem genauen Verbrauch abgerechnet. „Das ist nicht korrekt“, erklärt der Fachmann. Zudem habe der Vermieter den Wasserverbrauch falsch abgerechnet. Allein bei den Heizkosten kommt Bornemann auf eine Ersparnis von 850 Euro. Sein Fazit: „Statt einer Nachzahlung hätten sie Geld zurückbekommen müssen.“

Das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern ist häufig angespannt. Beide Parteien verfolgen meist unterschiedliche Interessen. - © Alex Lehn/mt

Ist es ein Problem, dass der Mieter die Nachzahlung bereits geleistet hat? Klare Antwort: nein. Mieter können laut Bornemann bis zu zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Einwände äußern – und Geld zurückfordern. Er wird nun die besagte Abrechnung beanstanden. Erleichtert verlässt der Mindener das Büro.

Ein solcher Fall ist für den Anwalt keine Seltenheit. Bornemann schätzt, dass sich ein Drittel aller Beratungen beim Mieterverein ums Thema Nebenkosten dreht. Ein Hauptproblem dabei: Immer wieder setzen Vermieter im Vorfeld nicht die korrekte Vorauszahlung für die Betriebskosten an, weil sie die Wohnung günstiger anpreisen möchten, erklärt der Experte. „Sie spielen nicht mit offenen Karten. Und wenn die erste Abrechnung kommt, ist der Aufschrei groß.“

Wer die Rechtsberatung des Mietervereins in Anspruch nehmen möchte, muss Mitglied sein oder es beim ersten Gesprächstermin werden. Eine Mitgliedschaft dauert mindestens zwei Jahre. Die Geschäftsstelle ist unter der Woche täglich für mehrere Stunden geöffnet, das Mitarbeiter-Team besteht aus insgesamt vier Personen. Aktuell hat der Verein rund 2.000 Mitglieder, Tendenz steigend. Eine bestimmte Klientel an Ratsuchenden gibt es nicht: „Von Hartz-IV-Empfängern über Lehrer bis hin zu Rentnern und sogar Richtern ist alles dabei“, zählt Bornemann auf. Neben Problemen mit Betriebskosten geht es häufig um Mängel, die der Vermieter nicht beseitigt. Aber auch Anfragen wegen Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen nehmen zu. Manchmal seien die Kündigungen berechtigt, manchmal nicht.

Berechtigt ist jedenfalls der Ärger einer jungen Mutter aus Minden, die einen der nächsten Termine hat. Die an Krebs erkrankte Frau klagt über Schimmel im Schlafzimmer ihrer 70-Quadratmeter-Wohnung, in dem auch ihr Baby schläft. Der Vermieter wohnt im Rheinland, einen Ansprechpartner vor Ort hat sie nicht. Seit Sommer 2018 lebt sie in der Wohnung, im November entdeckte sie erstmals Schimmelpilzbefall. Ein vom Vermieter beauftragter Malerbetrieb beseitigte den Schaden. Doch plötzlich waren die Flecken wieder da – und seitdem gibt es Probleme.

Der Vermieter behaupte, so erzählt die junge Frau, dass es in dem Haus noch nie Schimmelprobleme gegeben habe. Sie solle Raumentfeuchter nutzen und vernünftig lüften. Die Mieterin sieht aber den Eigentümer in der Pflicht. „Ich bin viel zu Hause und lüfte mehrmals am Tag – und zwar Stoßlüften.“ Auch Bornemann geht davon aus, dass bauliche Mängel des Hauses für den Schimmel sorgen. Die Frau sei in einer guten Position. „Der Eigentümer muss das Gegenteil nachweisen.“ Er wird den Vermieter nun auffordern, den Pilzbefall und dessen Ursache zu beseitigen. Außerdem soll die Frau die Miete (500 Euro) nur noch unter Vorbehalt zahlen und um 20 Prozent kürzen. „Ich hoffe, dass ihr Vermieter dann in die Hufe kommt“, sagt Bornemann zum Ende des Gesprächs.

In Minden gibt es aktuell längst nicht nur Probleme bei einem laufenden Mietverhältnis, erzählt der Anwalt. Es werde für Mieter auch immer schwieriger, überhaupt geeignete Wohnungen zu finden. „Der Markt ist umkämpft, das spiegelt sich vor allem in steigenden Preisen wider.“ Kinder, Haustiere, Schufa-Eintrag – solche Faktoren erhöhten die Wahrscheinlichkeit einer Absage enorm, bedauert er.

Und sie sorgen dafür, dass der Beratungsbedarf beim Mieterverein zunimmt. 700 laufende Akten zählt der Vorsitzende. Etwa 25 E-Mails mit Beschwerden gehen täglich ein. Die Wartezeit bis zu einer Beratung beträgt in der Regel zwei Wochen. Notfälle, etwa eine defekte Heizung im Winter, haben Priorität. Gibt es auch mal Leerlauf an einem Beratungstag? Bornemann schüttelt den Kopf. „Das habe ich seit Jahren nicht mehr erlebt.“

Zusätzlich zur Rechtsberatung an drei Tagen in der Woche bietet der Verein seinen Mitgliedern an, bei einer Wohnungsübergabe anwesend zu sein. „Danach fragen immer mehr Mieter“, hat der Anwalt beobachtet. Der Grund sei verständlich. Denn: „Der Umgangston ist rauer geworden, die Meinungen sind oft festgefahren. So manche Übergabe droht zu eskalieren.“ Und so etwas will der Mieterverein in jedem Fall vermeiden. „Wir möchten ein Problem immer außergerichtlich lösen“, betont Bornemann. In 80 Prozent der Fälle gelinge dies. „Wenn sich beide Seiten vernünftig verhalten, geht man im Guten auseinander und findet eine Lösung.“

Mit Vertretern von Haus und Grund zum Beispiel telefoniert er mehrmals pro Woche. Viele Probleme könne man auf dem kurzen Dienstweg klären. „Beide Seiten haben ein Interesse, pragmatische Lösungen zu suchen. Es macht keinen Sinn, auf Krawall gebürstet zu sein.“

Das letzte Beratungsgespräch an diesem Tag ist vergleichsweise schnell beendet. Eine Frau, die bereits seit Jahren Probleme mit dem Eigentümer hat, soll bald mehr Miete zahlen. „Nachdem er schon eine Kündigung ausgesprochen hatte, die aus unserer Sicht unberechtigt ist, macht er jetzt das nächste Fass auf“, schimpft die Frau. Thorsten Bornemann kann sie beruhigen, denn in dem jüngsten Brief sind weder ein Zeitpunkt noch die Höhe der künftigen Miete genannt. Auf diesen Brief müsse sie nicht reagieren. Die Frau hofft, das Problem bald selbst lösen zu können: „Ich suche eine neue Bleibe. Sobald ich etwas gefunden habe, ziehe ich dort aus.“

Mit diesem Gespräch endet auch Thorsten Bornemanns Beratungstag. Um kurz nach 18 Uhr schaltet er den PC aus. Übermorgen geht's weiter. Acht Termine stehen bereits im Kalender.

Wem gehört Minden?

Mit diesem Projekt wollen wir gemeinsam mit den Bürgern mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt schaffen und werden über Beispiele berichten.

Das Projekt ist eine Kooperation des Mindener Tageblattes mit Correctiv, dem ersten gemeinnützigen Recherchezentrum im deutschsprachigen Raum (correctiv.org).

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