Minden

Mindener Vermieter kritisieren verzögerten Mietspiegel scharf

Monika Jäger

Wie hoch sind Wohnungsmieten in Minden? Der Mietspiegel gibt Auskunft darüber und ist eine Orientierung für Mieter und Vermieter. MT- - © Foto: Alex Lehn (Archiv)
Wie hoch sind Wohnungsmieten in Minden? Der Mietspiegel gibt Auskunft darüber und ist eine Orientierung für Mieter und Vermieter. MT- (© Foto: Alex Lehn (Archiv))

Minden. Kein aktueller Mietspiegel für Minden – diese Nachricht hat vor allem die Vermieterseite aufgeschreckt. Sie beklagt den aus ihrer Sicht rechtsfreien Raum, der dann ab 1. April herrsche. Mietervertreter bleiben eher gelassen.

Die Hitzigkeit des Streits erklärt sich vor allem aus dem erwarteten Ergebnis: In Minden – wie in vielen Städten – steigen die Mieten, und das würde ein aktueller Spiegel dann auch abbilden. Bau-Beigeordneter Lars Bursian sagte im Oktober 2019: Es sei damit zu rechnen, dass aufgrund der Entwicklungen auf dem Markt in den vergangenen vier Jahren seit der letzten Erhebung die Mietpreise auch in Minden höher ausfallen werden.

Information

Der Mietspiegel


  • Ein Mietspiegel legt den Richtwert dafür fest, wie hoch der Mietpreis für Wohnungen in einer bestimmten Lage je nach Ausstattung und Zustand sein sollte. Daran können sich die Vermieter orientieren. 

  • Zudem können sich Menschen, die nach Minden ziehen wollen, ein Bild von der möglichen Miethöhe machen.

  • Nach dem bisher gültigen Mietspiegel kostet beispielsweise eine 62-Quadratmeter-Wohnung im Stadtbezirk Rechtes Weserufer, Baujahr 1981, mit Balkon, 6,52 Euro pro Quadratmeter.

  • Ein Mietspiegel ist alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Das ist in Minden zuletzt im Jahr 2016 erfolgt mit Anpassung 2018.

Die Situation

In der vergangenen Woche hatte Bursian dann den Bauausschuss darüber informiert, dass der neue Mietspiegel nicht zum 1. April fertig wird, weil die Datengrundlage nicht ausreiche. Vor allem private Vermieter seien zu wenig vertreten, und das verzerre das Gesamtbild. Bursian: Wenn auf dieser Basis der Mietspiegel erstellt würde, wären die großen Wohnungsbaugesellschaften deutlich überrepräsentiert.

Also wird neu erhoben, diesmal nicht mit einem allgemeinen Aufruf, sondern mit Stichproben. Wie genau die Stadt und das beteiligte ALP-Institut für Wohnen und Stadtentwicklung dabei vorgehen, müsse nun noch entschieden werden, so Bursian zum MT. Die Kosten für diese zweite Erhebungsrunde konnte er nicht beziffern. Er wies aber darauf hin, dass die Mitarbeiter bei der Stadt, die das Verfahren im ersten Schritt begleitet haben, inzwischen mit den Vorbereitungen für die Kommunalwahl und das Bürgerbegehren gegen die versenkbaren Poller befasst seien, so dass diese Aufgabe möglicherweise extern vergeben werde.

Die Daten. . .

Wenn in diesen Tagen über den Mietspiegel gestritten wird, dann geht es auch um die Datenerhebung. Noch im vergangenen Oktober war Bau-Beigeordneter Bursian zufrieden: Die Stadt habe alle nötigen Daten gesammelt. Es habe 500 Datensätze mehr gegeben als bei der letzten Erhebung, das gesamte Stadtgebiet habe abgedeckt werden können. Alles sei auf Fehler wie doppelte Meldungen geprüft worden.

Doch jetzt erklärte Bursian der Politik, der Gesamt-Datensatz sei unzureichend. Von privaten Vermietern und Mietern seien nur 168 Antworten eingegangen – zu wenige, da das nur 4,5 Prozent von allem sei. „Damit gibt es insgesamt ein starkes Ungleichgewicht zwischen privaten und gewerblichen Vermietern – im Schwerpunkt hier die Wohnungsbaugesellschaften", so die Stadt in ihrer Pressemitteilung.

Das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung habe den Datensatz um weitere nicht verwendbare Meldungen bereinigt – so sei es zu der Diskrepanz gekommen, erklärt Bursian. Da ein gerechter Mietspiegel erstellt werden solle, müssten Mieter- wie Vermieterseite vorkommen.

. . . und der Streit um die Auswertung

Für den neuen qualifizierten Mietspiegel hat die Stadt nach einer Ausschreibung nicht nur das Fachinstitut gewechselt, sondern auch die wissenschaftliche Methode zur Auswertung. Fachleute unterscheiden hier zwischen Tabellen- und Regressionsmietspiegeln. Thorsten Post, Geschäftsführer von Haus und Grund, kritisiert, dass das beteiligte Institut gewechselt hat. Seine erboste Vermutung: Im Jahr der Kommunalwahl wolle eine SPD-starke Stadt-Spitze dafür sorgen, dass die Daten zugunsten niedrigerer Mieten interpretiert werden können. Das weist Bursian auf MT-Anfrage scharf zurück: „Es gibt keinerlei politische Einflussnahme. Dagegen würde ich mich auch wehren."

Vermieter-Vertreter Post hat sich zur Unterstützung seiner Position auch an den bisherigen Ersteller der Mindener Mietspiegel gewandt und ihn um Rat gebeten. Professor Dr. Friedhelm Meier (Ibis-Research) spricht sich Post gegenüber deutlich für die zuvor von ihm verwendete Regressionsmethode aus. Der von der Stadt jetzt favorisierte Tabellenmietspiegel würde zu falschen Schätzungen führen, so Meier gegenüber Post. Ferner kritisiert der Statistiker auch die Gestaltung des Fragebogens, den die Stadt und das ALP-Institut zur Erhebung verwendet hatten. Auch das weist Bursian zurück: Das ALP-Institut sei unabhängig und habe schon in vielen Städten Mietspiegel erstellt. Alles andere würde die Stadt auch nicht akzeptieren.

Post glaubt auch, dass die Stadt schon viel länger wusste, dass zum 1. April kein neuer Mietspiegel vorliegen würde. Bursian: „Das ist nicht richtig. Wir wussten kurz vor Jahresende, dass die Daten nicht ausreichen, und mussten erst einmal für uns entscheiden, wie wir verfahren."

Die Mietervertreter

Thorsten Bornemann, erster Vorsitzender des Mietervereins Minden und Umgebung, bleibt gelassen. „Die Beteiligten am Wohnungsmarkt der Stadt Minden könnten den bestehenden Mietspiegel problemlos ein weiteres halbes Jahr zugrunde legen. Dann würden wir eben so lange mit den Daten von 2018 arbeiten." Im Vergleich zu anderen Kommunen im Kreisgebiet sei die Mindener Situation deutlich geregelter. „Wir reden ja nicht wie im Altkreis Lübbecke über Zahlen von 2008." Ein Mietspiegel sorge für klare Verhältnisse und sei ein Arbeitsmittel zur Orientierung: „Dadurch hatten wir nur ganz wenige gerichtliche Auseinandersetzungen über die Miethöhe." Klagen wegen Mieterhöhungen spielten in seinem Beratungsalltag nur eine untergeordnete Rolle – „weil wir einen vernünftigen Mietspiegel haben." Dass diesmal die Stadt die Federführung übernommen hat, begrüßt er – das sei eine der ureigensten Aufgaben der Kommunalverwaltung.

Die Vermieter

Größter Anbieter auf dem Mindener Wohnungsmarkt ist die Wohnhaus, die dadurch auch die meisten Daten liefern kann. Mietverträge sind für Gesellschaften und Genossenschaften Tagesgeschäft, ebenso Mietanpassungen (in der Regel Erhöhungen) nach Modernisierungen.

Wer nur ein, zwei Wohnungen zu vermieten hat – das sind die Mindener, die „Haus und Grund" vertritt –, hat oftmals andere Bedürfnisse. Etwa Mieter, die lange bleiben, oder die sympathisch sind, oder solche, die sich mit ums Grundstück kümmern. Diese Vermieter sind Laien. Um so wichtiger sei ein Mietspiegel zur Orientierung, sagt Post. Zwei- bis dreimal in der Woche komme es vor, dass so jemand bei ihm sei und frage, ob er seine Miete erhöhen könne. „Jetzt haben wir keine Rechtssicherheit und keine Grundlage", so Post. Er befürchtet – ganz anders als der Vertreter der Mieterseite – nun eine Klagewelle. Auch Posts Sorgen, dass nun keine Mieterhöhungen mehr möglich seien, teilen die Mietervertreter nicht.

Wie geht es weiter?

Die Akteure auf dem Wohnungsmarkt sind in Minden in einem „Bündnis für Wohnen" locker organisiert. Hier treffen sie sich regelmäßig, um die Gesamtsituation zu betrachten und zu steuern. Hier müsste der Mietspiegel formal anerkannt werden – auch wenn eine mündliche Zustimmung reicht.

Die Vermieter scheinen zurzeit aber weit davon entfernt. Post: „Wir sind damals in das Bündnis für Wohnen eingetreten, und da hieß es, wir sollten alle vertrauensvoll zusammenarbeiten." Doch für ihn sei dieses Vertrauen erschüttert. Er ist überzeugt: „Es ist nicht mit offenen Karten gespielt worden." Und so sei er nicht sicher, ob er im Bündnis bleibe.

Scharfes Schwert

Ein Kommentar von Monika Jäger

Bei dem ganzen Lärm um die Frage, wie schlimm es eigentlich ist, wenn Mindens Mietspiegel einige Monate lang nicht aktuell ist, den Theorien, die Verwaltung manipuliere Zeitpunkt der Veröffentlichung und Inhalt, und ob Verfahren A oder B richtiger wäre, könnte man vermuten: Die Vermieter haben sich offensichtlich bereits auf steigende Mieten eingestellt und erwarten vom Mietspiegel, dass er sie darin so schnell wie möglich unterstützt.

So ein Mietspiegel ist allerdings kein Zwangspapier, dem alle sklavisch folgen müssen. Er benennt eine „ortsübliche Vergleichsmiete", informiert also über gezahlte Mieten für einzelne Wohnungen. Liegt das für einen Ortsteil bei acht Euro pro Quadratmeter, ist das keine Garantie dafür, dass jemand hier dann doch eine Wohnung für neun Euro (oder sieben Euro) vermieten möchte (wenn er Mieter findet). Damit schützt der Spiegel aber auch alle Mieter vor unbegründeten Erhöhungen und vor Mondpreisen.

Die Mieten steigen und werden steigen. Unabhängig davon, ob der neue Spiegel im April oder im September kommt. Der laute Ärger der Vermieterseite macht vor allem eines deutlich: Der Mietspiegel funktioniert. Er ist ein scharfes Schwert am Wohnungsmarkt.

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MindenMindener Vermieter kritisieren verzögerten Mietspiegel scharfMonika JägerMinden. Kein aktueller Mietspiegel für Minden – diese Nachricht hat vor allem die Vermieterseite aufgeschreckt. Sie beklagt den aus ihrer Sicht rechtsfreien Raum, der dann ab 1. April herrsche. Mietervertreter bleiben eher gelassen. Die Hitzigkeit des Streits erklärt sich vor allem aus dem erwarteten Ergebnis: In Minden – wie in vielen Städten – steigen die Mieten, und das würde ein aktueller Spiegel dann auch abbilden. Bau-Beigeordneter Lars Bursian sagte im Oktober 2019: Es sei damit zu rechnen, dass aufgrund der Entwicklungen auf dem Markt in den vergangenen vier Jahren seit der letzten Erhebung die Mietpreise auch in Minden höher ausfallen werden. Die Situation In der vergangenen Woche hatte Bursian dann den Bauausschuss darüber informiert, dass der neue Mietspiegel nicht zum 1. April fertig wird, weil die Datengrundlage nicht ausreiche. Vor allem private Vermieter seien zu wenig vertreten, und das verzerre das Gesamtbild. Bursian: Wenn auf dieser Basis der Mietspiegel erstellt würde, wären die großen Wohnungsbaugesellschaften deutlich überrepräsentiert. Also wird neu erhoben, diesmal nicht mit einem allgemeinen Aufruf, sondern mit Stichproben. Wie genau die Stadt und das beteiligte ALP-Institut für Wohnen und Stadtentwicklung dabei vorgehen, müsse nun noch entschieden werden, so Bursian zum MT. Die Kosten für diese zweite Erhebungsrunde konnte er nicht beziffern. Er wies aber darauf hin, dass die Mitarbeiter bei der Stadt, die das Verfahren im ersten Schritt begleitet haben, inzwischen mit den Vorbereitungen für die Kommunalwahl und das Bürgerbegehren gegen die versenkbaren Poller befasst seien, so dass diese Aufgabe möglicherweise extern vergeben werde. Die Daten. . . Wenn in diesen Tagen über den Mietspiegel gestritten wird, dann geht es auch um die Datenerhebung. Noch im vergangenen Oktober war Bau-Beigeordneter Bursian zufrieden: Die Stadt habe alle nötigen Daten gesammelt. Es habe 500 Datensätze mehr gegeben als bei der letzten Erhebung, das gesamte Stadtgebiet habe abgedeckt werden können. Alles sei auf Fehler wie doppelte Meldungen geprüft worden. Doch jetzt erklärte Bursian der Politik, der Gesamt-Datensatz sei unzureichend. Von privaten Vermietern und Mietern seien nur 168 Antworten eingegangen – zu wenige, da das nur 4,5 Prozent von allem sei. „Damit gibt es insgesamt ein starkes Ungleichgewicht zwischen privaten und gewerblichen Vermietern – im Schwerpunkt hier die Wohnungsbaugesellschaften", so die Stadt in ihrer Pressemitteilung. Das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung habe den Datensatz um weitere nicht verwendbare Meldungen bereinigt – so sei es zu der Diskrepanz gekommen, erklärt Bursian. Da ein gerechter Mietspiegel erstellt werden solle, müssten Mieter- wie Vermieterseite vorkommen. . . . und der Streit um die Auswertung Für den neuen qualifizierten Mietspiegel hat die Stadt nach einer Ausschreibung nicht nur das Fachinstitut gewechselt, sondern auch die wissenschaftliche Methode zur Auswertung. Fachleute unterscheiden hier zwischen Tabellen- und Regressionsmietspiegeln. Thorsten Post, Geschäftsführer von Haus und Grund, kritisiert, dass das beteiligte Institut gewechselt hat. Seine erboste Vermutung: Im Jahr der Kommunalwahl wolle eine SPD-starke Stadt-Spitze dafür sorgen, dass die Daten zugunsten niedrigerer Mieten interpretiert werden können. Das weist Bursian auf MT-Anfrage scharf zurück: „Es gibt keinerlei politische Einflussnahme. Dagegen würde ich mich auch wehren." Vermieter-Vertreter Post hat sich zur Unterstützung seiner Position auch an den bisherigen Ersteller der Mindener Mietspiegel gewandt und ihn um Rat gebeten. Professor Dr. Friedhelm Meier (Ibis-Research) spricht sich Post gegenüber deutlich für die zuvor von ihm verwendete Regressionsmethode aus. Der von der Stadt jetzt favorisierte Tabellenmietspiegel würde zu falschen Schätzungen führen, so Meier gegenüber Post. Ferner kritisiert der Statistiker auch die Gestaltung des Fragebogens, den die Stadt und das ALP-Institut zur Erhebung verwendet hatten. Auch das weist Bursian zurück: Das ALP-Institut sei unabhängig und habe schon in vielen Städten Mietspiegel erstellt. Alles andere würde die Stadt auch nicht akzeptieren. Post glaubt auch, dass die Stadt schon viel länger wusste, dass zum 1. April kein neuer Mietspiegel vorliegen würde. Bursian: „Das ist nicht richtig. Wir wussten kurz vor Jahresende, dass die Daten nicht ausreichen, und mussten erst einmal für uns entscheiden, wie wir verfahren." Die Mietervertreter Thorsten Bornemann, erster Vorsitzender des Mietervereins Minden und Umgebung, bleibt gelassen. „Die Beteiligten am Wohnungsmarkt der Stadt Minden könnten den bestehenden Mietspiegel problemlos ein weiteres halbes Jahr zugrunde legen. Dann würden wir eben so lange mit den Daten von 2018 arbeiten." Im Vergleich zu anderen Kommunen im Kreisgebiet sei die Mindener Situation deutlich geregelter. „Wir reden ja nicht wie im Altkreis Lübbecke über Zahlen von 2008." Ein Mietspiegel sorge für klare Verhältnisse und sei ein Arbeitsmittel zur Orientierung: „Dadurch hatten wir nur ganz wenige gerichtliche Auseinandersetzungen über die Miethöhe." Klagen wegen Mieterhöhungen spielten in seinem Beratungsalltag nur eine untergeordnete Rolle – „weil wir einen vernünftigen Mietspiegel haben." Dass diesmal die Stadt die Federführung übernommen hat, begrüßt er – das sei eine der ureigensten Aufgaben der Kommunalverwaltung. Die Vermieter Größter Anbieter auf dem Mindener Wohnungsmarkt ist die Wohnhaus, die dadurch auch die meisten Daten liefern kann. Mietverträge sind für Gesellschaften und Genossenschaften Tagesgeschäft, ebenso Mietanpassungen (in der Regel Erhöhungen) nach Modernisierungen. Wer nur ein, zwei Wohnungen zu vermieten hat – das sind die Mindener, die „Haus und Grund" vertritt –, hat oftmals andere Bedürfnisse. Etwa Mieter, die lange bleiben, oder die sympathisch sind, oder solche, die sich mit ums Grundstück kümmern. Diese Vermieter sind Laien. Um so wichtiger sei ein Mietspiegel zur Orientierung, sagt Post. Zwei- bis dreimal in der Woche komme es vor, dass so jemand bei ihm sei und frage, ob er seine Miete erhöhen könne. „Jetzt haben wir keine Rechtssicherheit und keine Grundlage", so Post. Er befürchtet – ganz anders als der Vertreter der Mieterseite – nun eine Klagewelle. Auch Posts Sorgen, dass nun keine Mieterhöhungen mehr möglich seien, teilen die Mietervertreter nicht. Wie geht es weiter? Die Akteure auf dem Wohnungsmarkt sind in Minden in einem „Bündnis für Wohnen" locker organisiert. Hier treffen sie sich regelmäßig, um die Gesamtsituation zu betrachten und zu steuern. Hier müsste der Mietspiegel formal anerkannt werden – auch wenn eine mündliche Zustimmung reicht. Die Vermieter scheinen zurzeit aber weit davon entfernt. Post: „Wir sind damals in das Bündnis für Wohnen eingetreten, und da hieß es, wir sollten alle vertrauensvoll zusammenarbeiten." Doch für ihn sei dieses Vertrauen erschüttert. Er ist überzeugt: „Es ist nicht mit offenen Karten gespielt worden." Und so sei er nicht sicher, ob er im Bündnis bleibe. Scharfes Schwert Ein Kommentar von Monika Jäger Bei dem ganzen Lärm um die Frage, wie schlimm es eigentlich ist, wenn Mindens Mietspiegel einige Monate lang nicht aktuell ist, den Theorien, die Verwaltung manipuliere Zeitpunkt der Veröffentlichung und Inhalt, und ob Verfahren A oder B richtiger wäre, könnte man vermuten: Die Vermieter haben sich offensichtlich bereits auf steigende Mieten eingestellt und erwarten vom Mietspiegel, dass er sie darin so schnell wie möglich unterstützt. So ein Mietspiegel ist allerdings kein Zwangspapier, dem alle sklavisch folgen müssen. Er benennt eine „ortsübliche Vergleichsmiete", informiert also über gezahlte Mieten für einzelne Wohnungen. Liegt das für einen Ortsteil bei acht Euro pro Quadratmeter, ist das keine Garantie dafür, dass jemand hier dann doch eine Wohnung für neun Euro (oder sieben Euro) vermieten möchte (wenn er Mieter findet). Damit schützt der Spiegel aber auch alle Mieter vor unbegründeten Erhöhungen und vor Mondpreisen. Die Mieten steigen und werden steigen. Unabhängig davon, ob der neue Spiegel im April oder im September kommt. Der laute Ärger der Vermieterseite macht vor allem eines deutlich: Der Mietspiegel funktioniert. Er ist ein scharfes Schwert am Wohnungsmarkt.